주택담보노후연금(주택연금)으로 안전한 노후 준비하는 방법

 

 

 

현재 대한민국은 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라고 합니다.

지금은 젊다하더라도 언젠가는 나이가 들고 결국 노동력이 떨어지면서 경제력까지 같이 떨어져 노후 생활을 영휘하기가 쉽지 않을 수 있습니다.

하지만 방법이 아예 없는 것은 아닙니다.

국가에서는 나이가 들어 경제활동이 멈추는 시기에 고정수입이 없다 하더라도 노후 연금 처럼 지급 받을 수 있는 상품인 주택담보노후연금(주택연금)이라는 지원제도를 마련하여 경제력이 부족한 어르신들에게 연금혜택을 주고 있습니다.

오늘은 어르신들을 위한 국가지원제도 중 하나인 주택담보노후연금에 대해서 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

목차
1. 주택담보노후연금
2. 주택담보노후연금 특징
3. 주택담보노후연금 가입 조건
4. 주택담보노후연금 신청 절차
5. 주택담보노후연금 예상 지급액 조회
6. 주택담보노후연금 담보 취득 방식
7. 주택담보노후연금 상환 및 남은 금액 회수 방법
8. 주택담보노후연금 수령 방법
9. 주택담보노후연금 월지급금 지급 유형
10. 주택담보노후연금액 결정 기준
11. 주택담보노후연금액 보증료
12. 주택담보노후연금액 대출 이자
13. 주택담보노후연금액 지급 정지 사유

 

1. 주택담보노후연금 이란?

 

주택담보노후연금은 주택 소유자가 가지고 있는 주택을 한국주택금융공사에서 주택담보노후연금보증서를 담보로 하여 금융기관으로부터 노후 생활 자금을 매월 연금 방식으로 지급하게 하는 연금제도를 말합니다.

즉, 주택담보노후연금 대상자가 되시면 매달 일정금액의 대출금을 연금처럼 받게 되어 경제적으로 안정적인 노후생활을 할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

2. 주택담보노후연금 특징

 

내집에 평생을 거주하면서 평생 연금을 보장하고 가입자 사망 이후에도 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급합니다

부부 모두가 사망시에 사후 정산 후 연금 지금을 종료합니다(이때 주택을 처분한 가격으로 정산금액이 부족하면 공사가 부담하고 남으면 상속하게 됩니다)

주택연금 이용도중 집값 변동이 있어도 연금 지급액은 변동이 없습니다

 

 

3. 주택담보노후연금 지원대상 (가입조건)

 

 

주택담보노후연금의 지원대상 및 가입조건은 다음과 같습니다.

 

▶ 부부 중 1명이 만 55세 이상

▶ 부부 중 1명 이상이 대한민국 국민이어야 됨

▶ 공시가격 9억원 이하의 주택을 소유(부부 합산 기준)

▶ 다주택자도 주택 공시가격을 합친 금액이 9억 원 이하이면 가입이 가능

▶ 공시가격 합계가 9억원을 초과하는 2 주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 가입이 가능

▶ 주택법상 주택 또는 노인복지주택, 주택면적의 50% 이상인 복합용도 주택 목적의 오피스텔 대상임

 

 

4. 주택담보노후연금 신청방법

 

주택담보노후연금을 신청하시게 되면  한국주택금융공사의 심사를 거쳐서 공사가 담보를 취득한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다

보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결하고 월지급금을 수령합니다

(* 신청과정에서 발생되는 담보설정비용 즉 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등은 첫 월지급금 수령 시 은행에서 정산)

 

아래에서 주택담보노후연금의 신청방법을 간단하게 정리해 보았습니다.

  1) 한국주택금융공사 지점 방문 또는 온라인으로 신청 진행

  2) 심사 진행

     - 가입 요건 심사

     - 현장방문 조사

     - 담보받을 주택을 가격 평가

3) 보증약정 및 담보설정

    - 약정서 작성

    - 근저당권 설정 및 신탁등기

4) 보증서 발급

    - 온라인으로 보증서 발급

5) 금융기관을 통한 대출 진행

   - 대출약정

   - 주택연금 수령

   - 기타 비용 납부

 

 

 

5. 주택담보노후연금 지급액 조회방법

 

주택담보노후연금의 지급액을 조회하는 방법은 다음과 같습니다.

 

 

한국주택금융공사홈페이지(https://www.hf.go.kr)에 들어가셔서 주택연금 > 가입안내를 클릭하시고 필수입력사항을 입력하시면 예상연금을 조회하실수 있습니다

 

출처 : 한국주택금융공사 홈페이지

 

예를 들어 만 64세와 만 63세의 부모님이 1억5천만원 주택을 소유하고 계시고 종신지급방식으로 정액형을 신청하셨다면 아래와 같이 예상연금액을 조회할수 있습니다.

 

출처 : 한국주택금융공사 홈페이지

 

주택담보노후연금 조회 결과 매달 월지급금이 343,000원 수령하실 수 있는 걸로 예상됩니다.

 

출처 : 한국주택금융공사 홈페이지

 

 

6. 주택담보노후연금 담보 취득방식

 

 

주택담보노후연금의 담보 취득방식에는 저당권방식, 신탁방식이 있습니다.

아래에서 자세한 내용을 확인해 보시기 바랍니다.

 

▶ 저당권 방식 이란?

가입자가 주택에 근저당권을 설정하면 한국주택금융공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 하여 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다

배우자가 주택연금을 이어받기 위해서 담보주택 전부를 상속받아야 하므로 자녀가 반대하면 연금을 이어받을 수 없음

보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대가 가능합니다

 

▶ 신탁 방식 이란?

가입자가 한국주택금융공사에 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다

주택연금을 받는 동안에 주택의 등기상 소유자가 공사로 변경되지만 언제든지 연금대출을 상환하고 소유권을 회복할 수가 있고 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담하는 방식입니다

자녀의 동의가 없더라도 신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을 계속 이어받을 수 있습니다

보증금이 있는 경우에도 임대가 가능합니다

 

7. 주택담보노후연금 상환 및 남은금액 회수 방법

 

주택담보노후연금을 상환하는 시기가 있습니다.

이러한 경우는 주택담보노후연금 혜택을 받았던 부부 모두가 사망 시 연금 상환 및 남은 금액 회수하는 경우입니다.

이렇게 주택담보노후연금의 상환 및 남은 금액을 회수하는 방법에는 저당권 방식과 신탁 방식 두가지가 있습니다.

 

▶ 저당권 방식

  - 남은 금액이 상속인에게 상속됩니다.

 

▶ 신탁 방식

  - 가입자가 지정한 귀속권리자에게 지급됩니다.

 

 

8. 주택담보노후연금 수령방법

 

주택담보노후연금 대상자가 되어 주택담보노후연금을 수령하시게 될때 수령방법은 종신방식과 확정기간방식, 종신혼합방식, 확정기간 혼합방식으로 총 4가지가 있습니다.

 

 

아래에서 각각의 세부내용을 확인해 보시기 바랍니다.

 

▶ 종신 방식

  - 담보주택에 평생 거주하며 평생 연금을 받을 수 있습니다

 

▶ 확정 기간 방식

  - 당보주택에 평생 거주하지만 미리 정한 기간만큼만 수령이 가능합니다

 

▶ 종신 혼합 방식

  - 인출한도 설정 후에 한도 범위 내에서 수시로 찾아서 사용할 수 있습니다

 

▶ 확정기간 혼합 방식

  - 인출한도 설정 후에 한도 범위 내에서 수시로 찾아서 사용 가능 하며, 미리 정한 기간만 연금 수령이 가능합니다

 

※ 여기서 인출한도란?:

주택연금을 받는 도중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금 일부를 미리 떼어 설정해 둔 금액, 인출한도는 가입 후에서 설정 가능합니다

주택구입 및 임차자금, 도박, 투기 등에는 이용할 수가 없습니다

 

기초연금 수급권자이며 2억 원 미만의 1 주택 소유자(부부기준) 종신방식보다 최대 약 21% 많은 월지급금을 지급받는 우대방식을 이용할 수가 있습니다

담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우에는 대출을 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 대출상환방식을 이용할 수도 있습니다

 

9. 주택담보노후연금 월지급금 지급유형

 

 

주택담보노후연금을 매달마다 지급받는 경우에는 총 3가지 방법으로 지급을 받을 수 있습니다.

 

▶ 정액형

  - 매월 평생 동일한 월지급금을 받는 방법입니다

 

▶ 초기증액형

  - 가입 초기에 선택한 기간은 지급금을 많이 받고 그 이후에는 적게 받는 방법입니다

 

▶ 정기증가형

  - 최초에 월지급금은 적지만 3년마다 월지급금이 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 받는 방법입니다

 

10. 주택담보노후연금액 결정기준

 

주택담보노후연금을 받을 금액에 대한 결정 기준입니다.

 

 

부부 중 연소자 기준으로 하여 주택연금 가입 시점의 연령 및 담보주택의 가격에 따라서 연금액이 결정됩니다

담보주택가격은 부동산테크 인터넷 시세, KB 인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내의 감정평가액을 기준으로 합니다

 

11. 주택담보노후연금액 보증료

 

위와 같이 본격적으로 주택담보노후연금을 받게 되신다면 연금을 받으시는 동안에 보증료와 대출이자를 납부하셔야 됩니다.

보증료에는 초기보증료와 연보증료가 있습니다.

 

▶ 초기보증료

  - 주택가격의 1.5%, 가입 시 1회 납부, 12억 원 초과주택은 12억 원으로 적용됩니다

 

▶ 연보증료

  - 보증잔액의 0.75%, 매월 대출로 일할 계산 됩니다 

 

보증잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하실 필요는 없습니다

여기서 보증잔액이란 현재까지 지급받은 월지급금 + 개별 인출금 + 보증료 + 대출이자 합한 금액을 의미합니다

 

보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택가격이 하락했을 시에 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 것입니다

따라서 주택연금을 해지하시더라도 이미 납부하신 초기보증료와 연보증료는 환급이 불가능합니다

 

3년 이내 받은 주택연금을 전액 상환하여 해지하시거나 재난으로 인하여 주택이 멸실된 경우에는 초기보증료 일부를 환급받으실 수 있습니다 아래 도표와 같이 경과일 수에 따라 환급률을 다르게 적용하고 있습니다

 

경과 일수	환급률(%)
+30일	100
+365일(1년)	68.5
+730일(2년)	34.3
+1,000일	8.9

 

주택연금에 가입한 후에 최초 월지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입 철회가 가능합니다

철회를 원하시면 철회기한까지 철회신청서를 공사에 제출하고 연금대출 전액을 상환하셔야 합니다

이런 경우에는 초기 보증료와 연보증료를 전액 환급이 가능합니다

 

12. 주택담보노후연금 대출이자

 

주택담보노후연금 대출이자에 대한 내용입니다.

주택담보노후연금 대출이자는 대출잔액에 가입자가 금융기관과 약정한 금리 적용 후 납부를 합니다

이때, 기준이 되는 금리를 코픽스로 선택하시면 대출금리가 6개월마다 변경이 되고 CD금리로 선택하시면 3개월마다 변경이 됩니다

 

 

아래표에서 금리에 따른 이자에 대해 확인해 보시기 바랍니다.

 

구분	기준금리	가산금리	변동주기
COFIX(신규취급액)	대출실행일 전일 기준 최신 고시 금리	0.85%	6개월
CD(91일)	대출실행일 직전 3영업일 평균 금리	1.1%	3개월

 

※ 대출이자는 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하지 않아도 되고,  이자는 복리로 계산이 됩니다.

 

13. 주택담보노후연금 지급정지 사유

 

주택담보노후연금이 지급 정지되는 경우가 있습니다.

다음과 같은 경우에는 주택담보노후연금 지급이 정지가 됨을 확인해 보시기 바랍니다.

 

▶ 가입자의 사망

▶ 주택 소유권 상실

▶ 고객이 직접 지급정지를 요청 

 

주택담보노후연금 지급정지 사유를 정리한 아래표를 참고해보시기 바랍니다

가입자 사망	처분조건 미이행	근저당/신탁 취소
주민등록 전출	담보증액 요구 불응	회생절차 개시
장기 미거주	조건변경 요청 불응	신탁계약 위반(신탁방식에만 해당)
주택 소유권 상실	주택 용도 외 사용	가입자 요청
상환조건 미이행	재건축 청산금 수령

 

마치며

 

지금까지 주택담보노후연금 (주택연금)에 대한 상세한 내용을 알아보았습니다.

경제력이 부족한 어르신들을 위해 정부에서 현재 소유한 주택을 대상으로 금융기관과 연계하여 주택을 담보로 하여 매달마다 연금식으로 지급하는 것이 주내용입니다.

지금 당장 소득이 없거나 경제적으로 다소 힘드신 어르신들이 계시다면 주택담보노후연금을 신청하시고 그 혜택을 받아보시는 것도 좋은 선택지가 될 것입니다.

 

 

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